投资类资产中的“投资性房地产”

上期分享了“经营类资产中的应收款项融资”，本期我们来看看上市公司财报中投资类资产是什么，包含什么科目，有哪些地方需要我们特别注意的。

上市企业手头有钱了，在满足公司日常经营所需之余，一般会去做些投资。这些投资对象，根据不同的目的、持有计划以收益来源，会被上市企业放到不同的报表科目，从而对公司资产负债表和利润表产生不同的影响。上市公司的投资对象大致包括房产、债权、理财、信托、股权、基金、衍生工具等。涉及到资产负债表的科目，主要有投资性房地产、持有至到期投资、交易性金融资产、可供出售金融资产、长期股权投资等。另外，一样的投资，不同的资产分类，会产生两种完全不同的财报数据，如果投资者搞不懂这种分类，可能就会莫名其妙踩雷或错过机会。

投资性房地产，是指上市公司自建或购买房产（住宅、写字楼、商铺或厂房等）用来收租或意图获取房地产增值的，就是投资性房地产。一般上市企业自建或购买房产，如果以自用为目的，算作固定资产；如果上市公司为房地产公司，则计入房地产公司的存货；既不是自用也不是存货，目的是想收租或意图获取增值收益，则为投资性房地产。

投资性房地产的计量方式，一般有两种：成本模式计量和公允价值模式计量。选择成本模式计量的投资性房地产，后续处理的方式和固定资产一样，按期计提折旧，年底做减值测试，其中折旧和减值算当期利润表的费用，收到的租金计入利润表中的“其他业务收入”；选择公允价值模式计量，可以反映房地产增值情况，这种情况不需要计提折旧和摊销，而是直接以期末的公允价值计入资产，并将期间涨跌计入利润表的“公允价值变动收益”科目，影响当期净利润。但是，公允价值变动带来的“利润”，实际上并不对应真正的现金流入或流出，这点需要注意。

考虑到上市公司持有目的改变，以成本模式计量的投资性房地产、以公允价值计量的投资性房地产、存货以及固定资产之间，可能会发生相互转换（目的变、科目变、影响变）。转换情况，主要有下述几种：

①自用房地产、房地产公司存货、以成本模式计量的投资性房地产，他们之间相互转换比较简单，采用“历史成本计量”，直接平移科目，不涉及资产和利润表的变动；

②“成本模式”转变为“公允价值”的投资性房地产，以转换日的公允价值作为新的账面价值，新旧账面价值之间的差额，调整期初的留存收益（未分配利润和盈余公积）；

③“公允价值计量的投资性房地产”转换为固定资产或存货（房地产公司），转换日的公允价值作为固定资产或存货的账面成本，期初至转换日作为投资性房地产存在的时间段的公允价值变动，计入利润表（公允价值变动损益）；

④自用地产或存货，转换为“公允价值计量的投资性房地产”，以转换日公允价值作为投资性房地产的账面价值，如果公允价值与原来账面价值之间的差额为负值，计入利润表（公允价值变动损益）。如果差额为正，则调整股东权益（其他综合收益），不影响当期利润；

⑤注意：“以公允价值模式计量的投资性房地产”，不允许转化为“以成本模式计量的投资性放低长”。

总之，作为一名普通投资者，我们在阅读上市企业财报投资类科目中的“投资性房地产”时，千方百计提防上市公司利用转换增加“利润”，对上市公司的此科目可能存在的转换情况进行逐一分析排查，看看它是否存在“猫腻”，让自己对拟投资的标的可能存在的风险情况有所了解，降低我们的投资风险，记住：“分析财报，是用来排除风险企业的”。